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Mieterhöhung / Mängel.

I. Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, den Mietzins einer Wohnung zu erhöhen?

1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Voraussetzung:    

• Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöhen (sogenannte Kappungsgrenze), für die Stadt Dresden (und für zahlreiche weitere Städte) gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.
• Es ist ein Jahr seit dem letzten Mieterhöhungsverlangen vergangen
• Miete ist im dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung wirksam werden soll, seit 15 Monaten unverändert

• aber: Zusätzliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen, Erhöhung der Betriebskosten möglich
• Mieterhöhungsbegehren muss begründet sein, Begründungsmöglichkeit ist der Verweis auf den Mietspiegel einer Stadt, auf eine Mietdatenbank, auf Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten
• Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen, stimmt er innerhalb von zwei Monaten nicht zu, so hat der Vermieter drei Monate Zeit, auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht zu klagen

2. Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

• Der Vermieter kann die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, dies sind Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen. 
  
  Bsp.: Energieeinsparungsmaßnahmen, Einbau einer Gegensprechanlage, Anschluss an das Breitkabelnetz, Einbau eines Aufzuges, Ausbau von Spielplätzen, nicht: Instandhaltungsmaßnahmen die lediglich den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung erhalten wie Ersatz verrotteter Fenster und Türen. Auch nicht: rein optische Verbesserungen wie Außenanstrich.

• Fallen Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen zusammen, müssen die Instandhaltungskosten herausgerechnet werden

• Die Mieterhöhung kann erst nach Abschluss der baulichen Maßnahmen geltend gemacht werden, im Rahmen der Erhöhungserklärung müssen die entstandenen Kosten plausibel berechnet und erläutert werden. 
  Folge: Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet 
  Ausnahme: Die Modernisierungsmaßnahme wurde nicht ordnungsgemäß drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme schriftlich unter Angabe von Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartende Erhöhung der Miete schriftlich angekündigt 
  dann: Mieterhöhung wirkt erst sechs Monate später

Welche Rechte hat der Mieter bei solchen Modernisierungsmaßnahmen?  

• Der Mieter hat Anspruch auf Aufwendungsersatz, zum Beispiel für Kosten, die durch die erneute Renovierung, Reinigung, aber auch vorübergehende Unterbringung im Hotel und der Auslagerung der Möbel entstanden sind
• Es besteht Vorschusspflicht des Vermieters
• Der Mieter ist zur Mietminderung berechtigt, wenn der Gebrauch der Mietsache durch Lärm, Dreck, Kälte, Abdunklung und ähnliches beeinträchtigt ist.
• Der Mieter hat aufgrund der durchzuführenden Modernisierungsmaßnahmen ein Sonderkündigungsrecht.  

3. Sonstige Erhöhungsmöglichkeiten

• Einvernehmliche Mieterhöhung durch freie Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter
• Staffelmietvereinbarungen, die bereits im Mietvertrag Erhöhungen in bestimmten Abständen vorsehen
• Vereinbarungen im Mietvertrag, dass die Miete nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird, sog. Indexmiete

II. Wann liegen Mängel an der Wohnung vor und welche Rechte hat der Mieter dann?

•  Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache einen Fehler hat, der die Gebrauchstauglichkeit aufhebt oder erheblich behindert, außerdem dann, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt zum Bsp.: Schimmelbefall, Ungezieferbefall, Ausfall der Heizung und der Trinkwasserversorgung nicht: kleinere Bagatellschäden dann lediglich dekorative Mängel
• Bei Mietmängeln ist die Miete automatisch gemindert, die Höhe der Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, maßgebend hier der räumliche Umfang, Dauer Grad und Art der Beeinträchtigung.
• Neben dem Minderungsbetrag kann ein weiterer Teil der Miete als Druckmittel bis zur Beseitigung des Mangels zurückbehalten werden
• Es besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn die Mängel nicht beseitigt werden, insbesondere auch bei gesundheitlicher Gefährdung, z. B. bei Schimmelbefall
• Es besteht ein Anspruch auf Mängelbeseitigung
• Nach Aufforderung unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung kann der Mangel selbst beseitigt werden und die Kosten dem Vermieter weiterberechnet werden
• bei Verschulden des Vermieters besteht außerdem ein Schadensersatzanspruch z. B. wegen Beschädigung eigener Möbel
• aber: kein Minderungsanspruch und auch kein Schadensersatzanspruch, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat, z. B. durch unzureichendes Lüftungsverhalten
• dann: Anspruch des Vermieters auf vertragsgemäße Wiederherstellung der Wohnung und Recht zur außerordentlichen Kündigung, sowie weitergehende Schadensersatzansprüche, z. B. wegen Mietausfall

Stand: Juni 2017